Il notaio è tenuto ad offrire una prestazione di consulenza fiscale non sono nei confronti dell’acquirente ma anche al venditore.
Nel caso in cui il venditore è una persona fisica e quindi non in regime di esenzione IVA, il notaio non può limitarsi ad una mera manifestazione di perplessità circa l’applicabilità o meno del regime fiscale agevolato previsto dal DPR n.131 del 1986, ma NON deve avere alcun dubbio in merito alla inapplicabilità di tale beneficio.
Questi i principi espressi dal Tribunale di Monza, dott. Carlo Albanese, con sentenza del 20.07.2015.
Nel caso in oggetto, il venditore di un immobile proponeva azione di risarcimento danni da responsabilità professionale, nei confronti del notaio che si era occupato dell’atto di compravendita, per erronea applicazione delle agevolazioni fiscali, ipotecarie e catastali di cui al DPR: 131 del 1986, chiedendo pertanto la restituzione delle somme versate all’erario in seguito all’avviso di accertamento notificatogli successivamente alla compravendita.
Nella specie, l’immobile veniva venduto ad una società immobiliare, pertanto, il notaio dichiarava, nell’atto di acquisto ai sensi dell’art. 1 comma 1 del DPR n. 131 del 1986 che lo stesso era soggetto all’imposta di registro ridotta all’1% ed alle imposte fisse di trascrizione e catastale.
Successivamente alla conclusione della compravendita, al venditore veniva recapitato avviso di accertamento, atteso che, secondo l’ente di riscossione, l’acquisto dell’immobile non doveva considerarsi come effettuato in regime di esenzione dell’IVA e quindi, l’imposta di registro, non poteva essere applicata nella misura del 1%, bensì nella maggior misura del 7%, mentre quelle ipotecarie e catastali, entrambe dichiarate e riscosse in misura fissa, avrebbero dovuto essere applicate nella maggior misura, rispettivamente del 2% e dell’1%, con conseguente necessità di versare a favore dell’erario la quota parte non corrisposta.
Il venditore, pertanto, si vedeva “costretto”, in primo luogo a pagare l’importo richiestogli, ed in secondo luogo, a proporre azione di risarcimento danni nei confronti del notaio che aveva rogato l’atto di vendita, asserendo che il professionista non aveva, all’epoca della stipula del contratto, informato le parti del concreto rischio a cui le stesse si esponevano indicando un ben determinato beneficio fiscale senza averne alcun diritto.
Il notaio convenuto si costituiva eccependo la prescrizione dell’azione risarcitoria, l’insussistenza di una sua responsabilità contrattuale diretta nei confronti del debitore, nonché l’infondatezza della domanda, asserendo di aver provveduto ad informare le parti contrattuali del regime fiscale applicabile al contratto di compravendita e delle possibili interpretazioni restrittive che l’ente di riscossione avrebbe potuto effettuare in ordine all’applicabilità al caso concreto del DPR n. 131 del 1986.
A riprova di quanto sostenuto, lo stesso produceva una dichiarazione rilasciatagli da uno dei soci della società acquirente, allegando di aver espresso alle parti, ivi compreso al venditore, tutte le proprie perplessità in ordine al diritto degli acquirenti di fruire delle agevolazioni fiscali.
Il Tribunale adito, rilevava che detta dichiarazione, in primis, non recava data certa, pertanto poteva tranquillamente essere stata appositamente predisposta successivamente alla stipulazione del contratto di compravendita, inoltre, sosteneva che così come era stata fatta sottoscrivere da parte acquirente, poteva farsi firmare anche al venditore.
Inoltre, nonostante la formale assenza di un rapporto contrattuale instaurato con il venditore, il notaio avrebbe dovuto informare lo stesso del concreto rischio (o meglio della certezza), a cui andavano incontro le parti, nell’indicare un ben determinato beneficio fiscale senza averne alcun diritto, quindi, a poco rilevava quanto sostenuto dalla difesa del notaio circa la mancata instaurazione di un rapporto di mandato con l’avente causa.
Ancora, considerava la prova articolata su detta circostanza, platealmente generica, non avendo il professionista, in nessun modo, indicato le circostanze di luogo e di tempo in cui l’informativa, nonché i rischi connessi, sarebbe stata effettivamente fornita alle parti, e specificamente, al venditore.
Il giudice, infine, sottolineava che, pur volendo dare per avvenuta l’informativa alle parti, nella specie, si configurava comunque la responsabilità professionale del notaio, dal momento che il venditore non era un soggetto che agiva nell’esercizio di un’attività professionale, e quindi in regime di esenzione IVA, bensì una persona fisica, pertanto, nessun dubbio avrebbe dovuto nutrire in ordine alla non applicabilità al caso di specie del regime agevolato previsto dal DPR n. 131 del 1986.
Alla luce di tali considerazioni riteneva sussistente la responsabilità professionale del notaio, essendo palese la mancata attività di consulenza propedeutica alla stipula dell’atto e pertanto, lo condannava a corrispondere al venditore la somma complessiva di euro 48.525,24 a titolo di risarcimento.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti provvedimenti:
MUTUO FONDIARIO: IL NOTAIO ROGANTE È TENUTO ANCHE ALLA CONSULENZA
L’INCARICO È RICOMPRESO NEL RAPPORTO DI PRESTAZIONE DI OPERA PROFESSIONALE
Sentenza Cassazione Civile, sezione terza Dott. VIVALDI – rel. Presidente 19-03-2015 n.5481
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Sentenza | Tribunale di Pescara, Dott. Sergio Casarella | 02.09.2015 | n.1476
LA PREPARAZIONE DELL’ATTO PUBBLICO RICHIEDE UNA PREVENTIVA VERIFICA DEL BENE IMMOBILE E TALE DOVERE GRAVA SUL NOTAIO ROGANTE
Sentenza | Cassazione Civile, Terza Sezione | 26-08-2014 | n. 18244
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