RESPONSABILITÀ NOTAIO – USI CIVICI – MUTUO FONDIARIO – SUSSISTENZA

Il P.U. deve sempre verificare l’esistenza di tutti i vincoli pregiudizievoli sull’immobile offerto in garanzia

Tribunale di Napoli, Giudice Francesco Graziano | 16.09.2019 | n° 8118

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Procedimento patrocinato dallo studio legale DE SIMONE LAW FIRM

 Il notaio è tenuto ad espletare l’incarico che le parti gli affidano con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto, secondo quanto dispone l’art. 1176, comma secondo, cod. civ. La sua attività non può essere ridotta al mero accertamento della volontà delle parti ed alla direzione e compilazione dell’atto, ma si estende alle attività accessorie, preparatorie e successive necessarie per assicurare la serietà e correttezza dell’atto stesso.

Per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico, nel quale vengano in rilievo diritti reali su beni immobili, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, nonché l’informativa del cliente sul suo esito e, nell’ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell’atto, fanno parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale; con la conseguenza che l’inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d’opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico.

Tra i compiti del notaio vi è quello di verificare l’insussistenza di formalità pregiudizievoli, tra i quali rientra quella degli usi civici presso i competenti uffici della Regione.

Questi sono i principi ribaditi dal Tribunale di Napoli, Giudice Francesco Graziano, con la sentenza n. 8118 del 16.09.2019.

Una banca ha convenuto in giudizio un notaio, reo di aver non aver accertato se l’immobile sul quale doveva essere iscritta l’ipoteca, a garanzia di un mutuo concesso dall’istituto di credito ad un debitore, fosse libero da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, nonché da pesi o vincoli (inclusi eventuali usi civici) valevoli a compromettere la garanzia ipotecaria stessa.

Nel caso di specie, invece, il fondo concesso in garanzia era gravato da usi civici tali da renderlo addirittura insuscettibile di pignoramento e (conseguentemente) incommerciabile. Per questo, in relazione all’inadempimento da parte del notaio, secondo il Giudice, ai fini dell’accertamento del nesso causale fra la sua condotta omissiva ed il danno cagionato alla banca, sussistono i requisiti della positività del giudizio controfattuale – ossia quella particolare astrazione consistente nell’ipotizzare quali sarebbero state le conseguenze della condotta alternativa corretta omessa dal professionista – e l’elevata “probabilità logica” che la condotta omessa avrebbe evitato il danno.

Ne consegue che, se il notaio avesse debitamente consultato l’ufficio competente, l’istituto di credito erogante il mutuo sarebbe stato certamente informato circa l’esistenza della formalità pregiudizievole, ed avrebbe potuto scegliere di non erogare il mutuo, ovvero pretendere altre garanzie. È ragionevole ritenere, ex art. 2727 cod. civ., che nessun istituto di credito avrebbe accettato, a garanzia del finanziamento erogato, l’iscrizione di una ipoteca su un fondo impignorabile ed inalienabile.

In particolare, la banca ha evidenziato di aver proposto procedura esecutiva immobiliare in danno del mutuatario ove il CTU estimatore aveva rilevato l’esistenza degli usi civici, per cui giammai avrebbe concluso il finanziamento in assenza di una valida garanzia ipotecaria.

Il Tribunale ha, pertanto, ritenuto a chiare lettere che tra i compiti del notaio vi è quello di verificare l’insussistenza di formalità pregiudizievoli tra quali sicuramente rientra la consultazione dell’ufficio degli usi civici.

In relazione all’inadempimento dell’obbligazione de qua, il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 c.c., con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto l’inosservanza in questione non è riconducibile ad un’ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art. 1176, comma 2 , c.c., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve.

Per questi motivi, ritenendo palese la colpa omissiva del notaio, il Tribunale di Napoli lo ha condannato a risarcire i danni alla banca e a pagare le spese del giudizio.


 

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Numero Protocolo Interno : 54/2019