NOTAIO: responsabilità nell’esecuzione del contratto di prestazione professionale

L’opera del notaio deve estendersi a tutte quelle attività dirette ad assicurare la serietà e certezza dell'atto giuridico posto in essere tra le quali è compresa la attività di consulenza in relazione allo scopo tipico dell'atto.

Cassazione civile, sezione terza | 27.11.2012 | n° 20991

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La corte di Cassazione, con sentenza n. 20991 del 27/11/2012, si è pronunciata in merito alla domanda di risarcimento danni nei confronti di un notaio che, al momento della stipula del contratto di compravendita immobiliare, aveva omesso di comunicare agli acquirenti l’esistenza di trascrizioni pregiudizievoli gravanti sul dante causa.
L’attore aveva acquistato nel 1985 un immobile con l’espressa pattuizione che i venditori avrebbero provveduto alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, gravante sul bene, in dipendenza di un mutuo fondiario contratto dal costruttore.
Successivamente all’acquisto l’attore aveva ricevuto avviso di esecuzione immobiliare con cui l’Istituto mutuante comunicava la pendenza di un procedimento di espropriazione immobiliare, promosso con pignoramento del 1984 contro il costruttore, che coinvolgeva anche l’immobile acquistato.
Per tali motivi l’attore aveva convenuto in giudizio il notaio, chiedendo il risarcimento dei danni per non aver comunicato, all’atto della compravendita, l’esistenza di un pregresso pignoramento.
La domanda veniva accolta in primo grado e rigettata in grado di appello.
La Corte, riesaminando la questione, afferma la responsabilità del notaio sulla base di due considerazioni.
In PRIMO LUOGO viene richiamata la disciplina del mutuo fondiario (rd 646/1905), vigente all’epoca della stipula della compravendita (successivamente abrogata dal D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385, art. 161, comma 1, all’art. 20), secondo la quale era consentito all’istituto mutuante di perseguire il bene gravato dalla relativa ipoteca nei confronti del mutuatario, indipendentemente dal fatto che il bene medesimo fosse stato ceduto a terzi, per cui il notaio, consapevole di tale disciplina, avrebbe dovuto effettuare le visure sulle trascrizioni pregiudizievoli anche al nominativo dell’originario mutuatario (il costruttore).
Ed invero, il R.D. 16 luglio 1905, n. 646, art. 20, conteneva un principio di indifferenza ai fini esecutivi dell’avvenuto trasferimento dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario.
Tale principio comportava che nel caso di avvenuta comunicazione dell’acquisto all’istituto mutuante l’esecuzione poteva essere compiuta congiuntamente contro il “debitore inscritto” e contro il successore mentre, nel caso di mancanza o ritardo di detta comunicazione l’esecuzione poteva esser compiuta solo contro l’originario debitore, al quale, pertanto, come soggetto passivo dell’esecuzione andavano effettuate le relativa notifiche (cfr ex multis Cass. n. 2638/98).
Tale disciplina chiarisce dunque, con tutta evidenza, come e perchè il notaio incaricato della stesura dell’atto di compravendita, consapevole di tale regolamentazione avrebbe dovuto estendere la visura delle trascrizioni pregiudizievoli a ritroso anche al nominativo del mutuatario (il costruttore).
In SECONDO LUOGO, afferma la Corte, non può non ravvisarsi una responsabilità del notaio il quale nell’esecuzione del contratto di prestazione professionale deve sempre agire secondo i canoni di diligenza professionale qualificata di cui all’art.1176 cc, comma 2, e della buona fede. (Cass. n. 15726/2010).
Al riguardo, come ha recentemente statuito questa Corte (Cass. n. 15726/2010), il notaio che abbia la conoscenza o anche il solo sospetto di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita deve informarne le parti, quando anche egli sia stato esonerato dalle visure, essendo tenuto comunque all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176 cc, comma 2, e della buona fede.
Del resto, secondo la Corte, costituisce principio pacifico in giurisprudenza quello per cui tra gli obblighi accessori del notaio rogante derivanti dal contratto d’opera professionale, in assenza di una diversa volontà delle parti, vi è anche quello della preventiva visura dei registri immobiliari (Cass. 6.5.1998, n. 4556, n. 25270/09, n. 21612/09, n. 24733/07),
Invero, la responsabilità del notaio per colpa nell’adempimento delle sue funzioni ha, nei confronti delle parti, natura contrattuale in quanto pur essendo tale professionista tenuto ad una prestazione di mezzi e di comportamenti e non di risultato, pur tuttavìa è tenuto a predisporre i mezzi di cui dispone, in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti, impegnando la diligenza ordinaria media rapportata alla natura della prestazione, sicchè, la sua opera non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà, delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere, e ciò, in conformità, allo spirito della legge professionale (L. n. 89 del 1913, art. 1) tra le quali è compresa la attività di consulenza in relazione allo scopo tipico dell’atto.
Ne consegue che per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà, e disponibilità del bene e, più in generale delle risultanze dei registri immobiliari, costituisce un obbligo derivante dall’incarico conferito dal cliente e quindi ricompreso nel rapporto di prestazione di opera professionale (artt.1176, 2230 cc e segg.) specialmente tesa ad assicurare la serietà, e la certezza degli atti giuridici
Trattandosi, dunque, di una responsabilità che si fonda sul contratto di prestazione d’opera professionale, di nessun rilievo è il fatto che la legge professionale non faccia espresso riferimento alla stessa, allorchè essa trovi causa in inadempimento di dette attività accessorie alla funzione documentale. (Cass. n. 5946/99, conf. circa l’attività di consulenza del notaio Cass. n. 14450/2006).
Sulla base di tali principi la Corte ha accolto il ricorso e cassato la sentenza con rinvio al giudice di appello.


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Numero Protocolo Interno : 28/2017