NOTAIO: responsabile se l’immobile da adibire a “prima casa” è privo dei requisiti di abitabilità

L’attività professionale si estende a tutte le attività necessarie ad assicurare conseguimento scopo voluto dalla parte

Tribunale di Milano, Dott. Roberto Bichi | 28.07.2015 | n° 9110

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Quando il Notaio, è incaricato della preparazione e della stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, ha l’obbligo di procedere previamente, senza necessità di uno specifico incarico delle parti, alle cosiddette visure (catastale e ipotecaria) allo scopo di individuare esattamente il bene e di verificarne la libertà. 

L’attività del Notaio, che si estende a tutte le attività, comprese quelle preparatorie, che risultano necessarie ad assicurare la certezza dell’atto da rogare ed il conseguimento dello scopo cui, tramite l’atto rogato, le parti tendono, va adempiuta con la diligenza del debitore qualificato di cui al secondo comma dell’art. 1176 c.c..

Se il Notaio redige un atto di compravendita da adibire a prima casa ed il bene compravenduto è un locale seminterrato, come tale, non destinabile a civile abitazione, è responsabile dei danni subiti dall’acquirente che non sia stato edotto in ordine alla presenza di vizi relativi all’immobile.

Questi i principi espressi dal Tribunale di Milano, Dott. Roberto Bichi, con la sentenza n. 9110 del 28.07.2015.

Nel caso in oggetto, il proprietario di un immobile conveniva in giudizio il NOTAIO, chiedendo, previo accertamento della sua responsabilità, la condanna di quest’ultimo al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, subiti in seguito al mancato compimento da parte del NOTAIO delle verifiche necessarie a rilevare la presenza di vizi relativi all’immobile.

In particolare, dopo anni dall’acquisto del bene, il proprietario era venuto a conoscenza, nel tentativo di vendere l’immobile, che quest’ultimo risultava privo dei requisiti di abitabilità ed agibilità, in quanto accatastato come seminterrato, vizio che il professionista non aveva rilevato e che avrebbe dovuto riscontrare all’atto della stipula del contratto di compravendita.

Il NOTAIO convenuto si costituiva in giudizio precisando che, all’epoca della conclusione del contratto, aveva effettuato tutti i controlli del caso e l’immobile era risultato essere privo di patologie.

Il giudice adito osservava, conformemente a quanto sostenuto dalla giurisprudenza sia di merito sia di legittimità, che il NOTAIO è tenuto a comportarsi secondo buona fede non solo durante il compimento della prestazione principale, ma anche nello svolgimento di tutte quelle attività accessorie o preparatorie rispetto alla prestazione principale.

Specificamente, la Corte di Cassazione ha affermato il principio per cui, nello svolgimento dell’opera di cui è richiesto, il NOTAIO deve predisporre e impiegare i mezzi di cui dispone, in vista del conseguimento del risultato voluto dalle parti, con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto.

La sua opera non può ridursi a quella di un passivo registratore delle dichiarazioni altrui, ma deve estendersi ad un’attività preparatoria adeguata; ne consegue che “il NOTAIO, quando sia richiesto della preparazione e della stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, ha l’obbligo di procedere previamente, senza necessità di uno specifico incarico delle parti, alle cosiddette visure (catastale e ipotecaria) allo scopo di individuare esattamente il bene e di verificarne la libertà” (Cass., 29 agosto 1987, n. 7127).

Dunque, l’attività del NOTAIO deve estendersi a tutte quelle attività, comprese quelle preparatorie, necessarie ad assicurare la certezza dell’atto da rogare e il conseguimento dello scopo cui, tramite l’atto rogato, le parti tendono.

Inoltre, la Suprema Corte ha avuto modo di precisare come il NOTAIO, chiamato alla stipulazione di un contrato di trasferimento immobiliare, sia pure mediante l’utilizzazione di scrittura privata autenticata, oltre a registrare passivamente la volontà negoziale delle parti, sia tenuto a compiere tutte le attività preparatorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti stesse, comprese in primo luogo le visure ipocatastali indispensabili per accertare la libertà dell’immobile oggetto della compravendita da pesi e vincoli pregiudizievoli, fatta salva la prova che il NOTAIO sia stato espressamente dispensato dai contraenti dall’effettuazione dei suddetti adempimenti (Cass. 31 maggio 2006, n. 13015).

Dall’inosservanza di tali obblighi, discende la responsabilità contrattuale dell’ufficiale per inadempimento del contratto d’opera professionale, in ragione della violazione del dovere di diligenza qualificata, di cui al secondo comma dell’art. 1176 cc.

Il Giudice, inoltre, specificava che, nel caso di specie, alla luce delle contraddizioni emerse dalle visure, il NOTAIO avrebbe dovuto, nel rispetto del principio di correttezza e buona fede, quanto meno dubitare e conseguentemente informare il compratore della impossibilità di adibire i locali seminterrati oggetto del contratto di compravendita ad abitazione principale.

Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale condannava il NOTAIO al risarcimento dei danni sofferti dall’attore, nonché al pagamento delle spese di lite.

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Numero Protocolo Interno : 1/2017