NOTAIO: responsabile per omessa acquisizione di visure

Il notaio deve risarcire il danno perché è inefficace l'esonero da responsabilità formulato da una sola parte

Cassazione civile, sezione terza | 13.06.2013 | n° 14865

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Nel caso in cui il notaio non abbia adempiuto correttamente alla propria prestazione professionale che comprende anche l’attività preparatoria, inclusa quella riguardante la preventiva acquisizione di visure catastali e ipotecarie, è soggetto a responsabilità contrattuale nei confronti di tutte le parti del contratto che hanno subito dei danni, non essendo sufficiente che una sola parte l’abbia esonerato da responsabilità.

È questo il principio sancito dalla Suprema Corte di Cassazione in una causa che ha visto l’acquirente di un immobile chiamare in giudizio un notaio per vederlo condannare al risarcimento dei danni subiti a causa del suo comportamento negligente nello svolgimento dell’incarico.

L’acquirente si è lamentato del fatto che il notaio aveva provveduto a rogare l’atto pubblico di acquisto di un immobile, su cui aveva peraltro apportato delle migliorie, che si era successivamente rivelato gravato da un’ipoteca in favore di un istituto di credito.

L’acquirente contestava altresì il fatto che l’istituto di credito gli aveva, in seguito, notificato un atto di precetto per poi sottoporre il bene immobile a procedura esecutiva.

Per contro il notaio si difendeva eccependo di essere stato esonerato dall’acquirente dall’effettuare le visure ipotecarie, così come risultava dall’atto pubblico di compravendita oggetto del rogito.

Il giudice di primo grado rigettava la domanda risarcitoria formulata dall’acquirente, ma la Corte di Appello ribaltava il giudizio e condannava il notaio al pagamento del risarcimento del danno.

La Corte d’appello riteneva infatti che l’esonero del notaio dall’obbligo di effettuare le visure ipotecarie era improduttivo di effetti perché non proveniva da entrambe le parti ma solo dall’acquirente e non era stata neppure indicata il motivo di tale scelta.

Il notaio ha pertanto proposto ricorso per Cassazione, lamentando, innanzitutto, la violazione e la falsa applicazione dell’art.1176 cc, art.2230 cc ed art.2232 cc.

Secondo quanto affermato dal ricorrente, la clausola inserita nel contratto di compravendita, con la quale l’acquirente dispensava il notaio dall’effettuare le visure ipotecarie, avrebbe costituito causa sufficiente di esonero da ogni responsabilità.

La Cassazione ha ritenuto infondato il motivo di doglianza avanzato dal ricorrente, in forza dei principi che regolano la responsabilità del notaio per colpa nell’adempimento delle sue funzioni.

La Cassazione ha ricordato che la responsabilità del notaio ha natura contrattuale, perché il professionista è tenuto ad una prestazione di mezzi e di comportamenti, non di risultato.

Il notaio è tuttavia obbligato a predisporre i mezzi di cui dispone, in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti, impegnando la diligenza ordinaria media rapportata alla natura della prestazione.

L’opera del notaio non può pertanto ritenersi limitata alla funzione di accertare la volontà delle parti e provvedere alla stesura dell’atto, perché il professionista è altresì tenuto ad adempiere a tutte quelle attività, preparatorie e successive, necessarie dirette ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico.

Per quanto riguarda, in specie, la stesura di un atto pubblico di compravendita immobiliare, la Cassazione ha sostenuto che l’attività di preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene nonché di controllo delle risultanze dei registri immobiliari rappresenta un obbligo derivante dall’incarico conferito dal cliente e quindi ricompreso nel rapporto di prestazione di opera professionale, finalizzata a garantire la serietà e la certezza degli atti giuridici.

Sebbene il contratto di prestazione d’opera professionale venga stipulato con il notaio da una sola delle parti della compravendita, l’attività e la funzione svolta dal professionista interessa tutte le parti del contratto oggetto della futura stipulazione che divengono creditori della corretta prestazione fornita dal pubblico ufficiale.

Per la Cassazione, infatti, il contratto di prestazione professionale svolge gli effetti di un contratto in favore di terzo nei confronti della parte che non ha provveduto alla stipulazione del negozio con il notaio.

Il terzo è così legittimato a far valere direttamente il suo diritto alla corretta prestazione. nei confronti del notaio.

La Cassazione ritiene pertanto che solo la concorde volontà delle parti e non solo quella del soggetto che ha concluso il contratto di prestazione d’opera intellettuale con il notaio può esonerare il professionista dallo svolgimento di tutte quelle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, con particolare riferimento all’effettuazione delle visure catastali e ipotecarie al fine di individuare il bene e verificarne la libertà da possibili pregiudizi.

Il venditore ha infatti anch’egli l’interesse che vengano effettuate le visure catastali e ipotecarie per non trovarsi esposto, in caso di successiva scoperta di vincoli o pesi sul bene, a possibili azioni di risoluzione del contratto di compravendita, cui potrebbero seguire effetti restitutori o di garanzia o di risarcimento di danni.

La Cassazione ha affermato pertanto che il notaio è contrattualmente responsabile nei confronti di tutte le parti contrattuali che abbiano subito dei danni derivanti dal mancato corretto adempimento della propria prestazione professionale, ivi compresa quella attinente alle attività preparatorie, perché non è sufficiente il fatto che solo una parte abbia esonerato il professionista da responsabilità.

Nel caso di specie, la Cassazione ha pertanto ritenuto corretta la sentenza della Corte d’Appello laddove ha dichiarato irrilevante e improduttiva di effetti la clausola contrattuale con la quale soltanto l’acquirente aveva esonerato il notaio dall’effettuare le visure ipotecarie.

Il caso in esame ha altresì visto l’acquirente proporre ricorso incidentale per Cassazione con il quale il ricorrente ha eccepito la violazione e falsa applicazione dell’art.1176 cc, art.1218 cc, art.1227 cc, art.2230 cc, art.2232 cc ed art.2697 cc con riferimento alla quantificazione del risarcimento del danno.

L’acquirente si è infatti lamentato del fatto che il risarcimento del danno avrebbe dovuto essere determinato sulla base del prezzo pagato per l’immobile oltre ad interessi e rivalutazione monetaria, anziché sulla base della somma necessaria per il pagamento della somma precettata dall’istituto di credito.

Ciò in quanto l’immobile era gravato da ipoteca in favore dell’istituto di credito, ma il bene era stato soggetto a pignoramento da parte della banca.

La Cassazione ha però respinto il motivo di doglianza sollevato dall’acquirente perché la liquidazione del danno deve avere ad oggetto il pregiudizio complessivamente subito dalla parte, in quanto il risarcimento è diretto alla completa “restitutio in integrum” per equivalente o in forma specifica del patrimonio leso, ma tale rimedio non deve essere locupletatorio per il creditore.

La Cassazione ha pertanto ritenuto corretto che il risarcimento del danno fosse, nel caso di specie, stato determinato nella somma che l’acquirente doveva corrispondere per la liberazione del bene acquistato dal peso dell’ipoteca iscritta dall’istituto di credito, in mancanza di elementi di prova diretti ad accertare l’esito della procedura esecutiva radicata dalla banca.


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Numero Protocolo Interno : 16/2017