NOTAIO: responsabile per ipoteche non rilevate

Meno garanzia per gli acquirenti, la responsabilità del notaio non è lampante ove dalla visura non risulta un’ipoteca a causa di una irregolarità della conservatoria

Cassazione civile, sezione terza | 28.10.2012 | n° 16549

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Meno garanzia per gli acquirenti, la responsabilità del notaio rogante un atto non è lampante.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 16549 del 28/09/2012, ha affermato il principio in base al quale non sussiste la responsabilità del notaio rogante qualora dalla visura non risulta un’ipoteca, a causa di una irregolarità della conservatoria che per essere superata comporterebbe la consultazione di migliaia di atti.
La questione trae origine dal ricorso proposto da un notaio condannato a risarcire un cliente dei danni subiti in conseguenza della non dichiarata esistenza di vincoli pregiudizievoli (due ipoteche) sul compendio immobiliare acquistato con atto notarile.
Accolto il ricorso in primo grado, la Corte d’appello confermava la decisione adottata in primo grado e la conseguente responsabilità del notaio precisando che, in base al consolidato orientamento giurisprudenziale, rientra tra gli obblighi del notaio lo svolgimento delle attività accessorie ed anche successive, necessario per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, il compimento delle cd. visure catastali ed ipotecarie allo scopo non solo di individuare esattamente il bene ma, altresì, di verificare l’esistenza o meno di vincoli. Tale per cui l’inosservanza di tali obblighi accessori comporta la responsabilità contrattuale del professionista, né il mancato aggiornamento del registro particolare può costituire motivo di esonero dalla detta responsabilità del notaio rogante, il quale ha comunque la possibilità di consultare il registro generale e rendersi conto della eventuale esistenza di trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli non risultanti dai registri particolari.
La Corte di Cassazione, riformando la decisione adottata nei precedenti gradi di giudizio, ha affermato come appaia determinante l’individuazione della portata della diligenza esigibile atteso che, per quanto incomba sul professionista l’onere di guardare tutti i registri, le sue responsabilità vengono meno quando la variazione potrebbe essere rilevata soltanto mediante la consultazione di migliaia di documenti.
Richiamando la copiosa giurisprudenza in materia gli ermellini hanno precisato che se “di per sè, il mancato aggiornamento del cd. registro generale non può costituire motivo di esonero da responsabilità del notaio rogante, il quale ha comunque la possibilità di consultare tale registro (generale) e rendersi conto dell’esistenza di trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli non risultanti dai registri particolari. Può peraltro verificarsi l’ipotesi in cui, per il notevole ritardo nell’aggiornamento dei registri particolari nelle piccole Conservatorie, o per il numero elevato di formalità inserite giornalmente nel registro generale nelle piccole Conservatorie l’accertamento della esistenza o meno di formalità pregiudizievoli nel periodo di tempo compreso tra la data di aggiornamento dei registri particolari e la data della stipula, rappresenterebbe un’attività eccessivamente onerosa per il notaio.
Nel caso di specie, invece, non si trattava di ritardo nella registrazione nel registro particolare, ma di “sviamento” nella registrazione, perchè viene annotata nel registro del debitore indicato con la vecchia sede e non in quello con la nuova sede.
In conclusione, a prescindere dal fatto che l’obbligo per il notaio rogante di consultare anche il registro generale va circoscritto a quelle ipotesi in cui il mancato aggiornamento del registro particolare riguardi un limitato periodo di tempo, non potendosi pretendere che il notaio consulti migliaia di formalità, resta che i giudici dell’appello non hanno in ogni caso tenuto conto che il dovere del notaio rogante va in ogni caso rapportato alle circostanze del caso concreto dovendo verificare se si trattava di fattispecie in cui si debba stabilire l’ambito di esigibilità della condotta in presenza di uno «sviamento» determinato da irregolare (e non da ritardata) registrazione della formalità.
Con tale decisione si è stabilito che il notaio rogante può essere considerato non responsabile in ipotesi eccezionali ove si scopra l’esistenza di precedenti ipoteche gravanto sull’immobile e non rilevate dal notaio stesso, determinando così minori garanzie per gli acquirenti nei trasferimenti immobiliari.
Detta decisione è da censurare TOTALMENTE in quanto in violazione del principio di certezza atteso che la responsabilità del notaio è assoluta DOVENDOSI ASSICURARE ALL’ACQUIRENTE LA MASSIMA TUTELA IN OGNI CIRCOSTANZA.

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Numero Protocolo Interno : 30/2017