NOTAIO: le dichiarazioni mendaci del venditore circa la regolarità urbanistica sono fonte di responsabilità

Il notaio è tenuto alle attività necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto da rogarsi

Tribunale di Nola, Dott. Dario Raffone | 17.03.2014 | n° 886

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Tempi duri anche per i notai: la giurisprudenza diventa rigida ed improntata alla certezza del diritto.
L’affidamento nelle dichiarazioni, tenute dalle parti nella stipula di un contratto di compravendita di un immobile, e risultate poi mendaci, può costituire fonte di responsabilità per il professionista.
 
È quanto stabilito dal Tribunale di Nola che, con sentenza n.886 depositata il 17/03/2014, Giudice dott. Dario Raffone, si è pronunciato sulla responsabilità di un notaio nell’ambito di un procedimento instaurato dall’acquirente di un immobile risultato difforme dall’autorizzazione amministrativa, diversamente da quanto dichiarato e documentato dall’alienante.
L’acquirente riteneva responsabile il notaio (solidalmente con l’alienante) per aver illegittimamente ricevuto e stipulato un atto di compravendita di un bene che per le irregolarità urbanistiche che lo connotavano non poteva essere oggetto di circolazione giuridica.
Regolarmente costituito in giudizio, il professionista ha contestato la domanda attorea sul presupposto che non era tenuto, nella sua qualità di notaio, a verificare l’effettiva corrispondenza al vero delle dichiarazioni provenienti dalle parti.
In particolare, secondo il professionista, la detta indagine (conformità del manufatto compravenduto alle prescrizioni urbanistiche) avrebbe comportato accertamenti di natura tecnica non di sua competenza, ragion per cui non era possibile spingere la diligenza professionale del notaio fino a tali ambiti.
Il Tribunale di Nola pronunciatosi sul punto, ha disatteso le opposizioni del professionista, imponendo allo stesso di verificare la corrispondenza delle dichiarazioni delle parti in merito ai beni compravenduti.
È da premettere la circostanza che, ai fini dell’accertamento della responsabilità del notaio la Legge 28 febbraio 1985, n. 47 (in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) all’art. 40 nulla dice sul comportamento professionale che il notaio deve tenere nel rogare atti di compravendita di immobili che non risultano conformi agli estremi della concessione ad edificare o della licenza edilizia.
Pur tuttavia, nel silenzio della norma, il Tribunale ha condannato il professionista dichiarandolo solidalmente responsabile con il venditore, in quanto non adempiendo adeguatamente il proprio mandato ex art.1176 c.c., non si è avveduto della mendacità delle dichiarazioni dell’alienante, procedendo a rogare un atto di vendita di un immobile per una consistenza diversa e inferiore da quella che si sarebbe potuta agevolmente rilevare dalla lettura dello strumento urbanistico menzionato nell’atto.
Il Giudice ha specificato, infatti, che  il comportamento che in tale ambito è richiesto al notaio “non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso o del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo”.
Sulla base di tali considerazioni, il Tribunale ha accolto la domanda dell’attrice condannando il notaio, in solido con il venditore, al pagamento delle spese di lite.
La sentenza si inserisce nel solco delle pronunce che tracciano le linee guida circa la diligenza del notaio nell’esercizio del suo incarico, il quale svolge un attività particolarmente delicata, per gli speciali compiti attribuiti allo stesso dalla legge, per cui la stessa deve essere valutata con estremo rigore. Tale da poter così affermare che l’attività notarile sarà immune da rischi e da responsabilità ove il professionista abbia effettuato indagini diligenti al fine di una compiuta attività di controllo rispetto anche alle dichiarazioni effettuate dalle parti.
Per approfondimenti sul tema, si legga:
Se nell’adempimento del proprio incarico professionale, il notaio incorre in errore e produce un danno al proprio cliente, deve risarcirlo 
Sentenza | Tribunale Ordinario di Milano, Sezione Prima Civile | 15-07-2013
Il notaio è tenuto ad esercitare la propria professione con il grado di diligenza richiesto dall’art. 1176 c.c., comma 2 
Sentenza | Tribunale di Treviso, Dott. Paolo Nasini | 28-06-2013 
L’opera del notaio deve estendersi a tutte quelle attività dirette ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere tra le quali è compresa la attività di consulenza in relazione allo scopo tipico dell’atto. 
Sentenza | Cassazione civile, sezione terza | 27-11-2012 | n.20991 

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Numero Protocolo Interno : 37/2017