NOTAIO: il cd. DOVERE DEL CONSIGLIO non può essere dilatato a ciò che rientra in normale prudenza delle parti

L’acquirente si deve assicurare personalmente dell’estinzione del debito per cui vi è precedente ipoteca indicata in atti

Cassazione civile, sez. seconda, Pres. Elefante – Rel. Triola | 29.03.2007 | n° 7707

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Rientra nell’attività professionale del NOTAIO il cd. dovere di consiglio, avente per oggetto questioni tecniche, cioè problematiche che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire, ma che non può essere dilatato fino al controllo di circostanze di fatto il cui accertamento rientra nella normale prudenza delle parti. 

Non può rientrare nella prestazione professionale del NOTAIO il dovere di consigliare al venditore di accertare la solvibilità del compratore nel caso di vendita con pagamento dilazionato del prezzo o di consigliare al compratore di accertare la inesistenza di eventuali vizi. 

Allo stesso modo quando, in sede di stipula di una vendita, l’alienante dichiara che sull’immobile oggetto del trasferimento grava un’ipoteca, ma che il debito a garanzia del quale è stata iscritta si è estinto, è da ritenere che l’acquirente, secondo la diligenza del normale padre di famiglia, abbia controllato la veridicità di tale circostanza, attraverso la richiesta della esibizione della quietanza, senza che sia configurabile un obbligo professionale del NOTAIO avente ad oggetto il consiglio di effettuare tale controllo, specie quando è pacifico che la vendita ha luogo alla conclusione di un lungo periodo di trattative. 

Questi i principi espressi dalla Cassazione civile, sez. seconda, Pres. Elefante – Rel. Triola, sent. n. 7707 del 29.03.2007.

Un cliente conveniva davanti al Tribunale di Palermo il NOTAIO ed esponeva che con atto rogato dal convenuto, aveva acquistato un appartamento; che i venditori avevano dichiarato che l’immobile era libero da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli, da altri pesi e vincoli, ad eccezione di due iscrizioni ipotecarie, da intendersi come “cartolari”, cioè riferibili a debiti estinti e che, invece, una delle due ipoteche non era affatto “cartolare” e che per evitare l’espropriazione dell’immobile da parte della Banca, era stata costretta a pagare una somma ingente, chiedendo la condanna del professionista alla ripetizione della predetta somma.

Il NOTAIO, costituitosi in giudizio, resisteva alla domanda, che veniva rigettata dal Tribunale di Palermo.

Contro la decisione del Giudice di prime cure, proponeva gravame l’erede del cliente, che veniva accolto dalla Corte di appello di Palermo, che riconosceva, seppur parzialmente, la responsabilità del NOTAIO rogante, non riconosciuto quale passivo registratore delle dichiarazioni altrui, come tale, tenuto, se non ad accertare personalmente che i crediti cui si riferivano le garanzie ipotecarie erano ormai estinti, quantomeno a prospettare all’acquirente l’opportunità di verificare la veridicità delle attestazioni degli alienanti e quindi l’effettiva estinzione dei crediti cui si riferivano le formalità stesse; cautela tanto più necessaria dato che, secondo quanto dedotto dallo stesso appellato, lo svolgimento delle trattative si era prolungato oltre il termine originariamente previsto dalle partì in quanto, ben prima della stipula del definitivo, era risultato che il bene promesso era gravato da altre iscrizioni ipotecarie in danno di uno dei venditori.

Avverso la decisione del Giudice di seconde cure proponevano appello gli eredi del NOTAIO, a cui resisteva con controricorso l’erede del cliente.

Con il primo motivo ed il terzo motivo, i ricorrenti sostanzialmente deducevano l’erronea valutazione da parte della Corte di Appello di Palermo, dell’ambito di estensione del cd. DOVERE DI CONSIGLIO, gravante sul professionista incaricato.

La Suprema Corte osservava, preliminarmente, che il NOTAIO non è un passivo registratore delle dichiarazione delle parti, essendo contenuto essenziale della sua prestazione professionale anche il cd. DOVERE DI CONSIGLIO.

Gli ermellini, tuttavia, precisavano che tale cd. DOVERE DI CONSIGLIO ha per oggetto questioni tecniche, cioè problematiche che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire, collegate al possibile rischio che una vendita formalmente perfetta possa, poi, risultare inefficace a causa della condizione giuridica dell’immobile trasferito, ma che non può essere dilatato fino al controllo di circostanze di fatto il cui accertamento rientra nella normale prudenza.

In altri termini, non può rientrare nella prestazione professionale del NOTAIO il dovere di consigliare al venditore di accertare la solvibilità del compratore nel caso di vendita con pagamento dilazionato del prezzo o di consigliare al compratore di accertare la inesistenza di eventuali vizi.

Allo stesso modo, proseguiva la Corte, quando, in sede di stipula di una vendita, l’alienante dichiara che sull’immobile oggetto del trasferimento grava un’ipoteca, ma che il debito a garanzia del quale è stata iscritta si è estinto, è da ritenere che l’acquirente, secondo la diligenza del normale padre di famiglia, abbia controllato la veridicità di tale circostanza, attraverso la richiesta della esibizione della quietanza, senza che sia configurabile un obbligo professionale del notaio avente ad oggetto il consiglio di effettuare tale controllo, specie quando, come nella specie, è pacifico che la vendita ha luogo alla conclusione di un lungo periodo di trattative.

Sulla base di quanto esposto, la Cassazione accoglieva parzialmente il ricorso, compensando tra le parti le spese di lite.

Per ulteriori approfondimenti in materia, si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in rivista:

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Numero Protocolo Interno : 49/2017