NOTAIO: in caso di ipoteca non segnalata su immobile compravenduto, deve cancellare a sua cura e spese la formalità pregiudizievole

Dovuto il risarcimento del danno in forma specifica

Tribunale di Reggio Calabria, Dott. Giuseppe Campagna | 01.09.2016 | n° 1380

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L’opera del NOTAIO, deve svolgersi secondo i canoni delle diligenza qualificata di cui all’art. 1176 comma 2 c.c., non può limitarsi all’accertamento della identità delle parti ed all’indagine sulla loro volontà da tradurre nell’atto da rogare o autenticare, ma si estende anche alle attività preparatorie e successive all’atto.

Fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale del NOTAIO l’obbligo di effettuare le c.d. visure ipotecarie, che egli deve compiere anche senza uno specifico incarico delle parti, sia che l’atto venga stipulato nella forma dell’atto pubblico, sia in quella di scrittura privata autenticata, al fine di individuare esattamente il bene ed accertarne la provenienza e la libertà da pesi o vincoli che possano inficiare la validità o l’efficacia del trasferimento o diminuire il valore del bene negoziato.

In ipotesi di ipoteca non segnalata su immobile compravenduto il NOTAIO va condannato al risarcimento in forma specifica, consistente nell’obbligo di cancellare a sua cura e spese la formalità pregiudizievole. 

Questi i principi sanciti dal Tribunale di Reggio Calabria, Dott. Giuseppe Campagna, con sentenza n. 1380 del 01.09.2016.

L’acquirente di un immobile proponeva azione di risarcimento danni nei confronti dei venditori nonché del NOTAIO che si era occupato del rogito del contratto di compravendita, atteso che, a seguito della richiesta di concessione di mutuo ipotecario, quest’ultimo era venuto a conoscenza dell’esistenza di un’ipoteca giudiziale gravante sul bene, circostanza taciuta dai venditori.

Il NOTAIO si costituiva in giudizio, deducendo l’assoluta infondatezza della pretesa attorea sul presupposto che i venditori, rimasti contumaci, avevano dichiarato l’insussistenza sul bene di alcun gravame pregiudizievole.

Il giudice adito affermava che tra gli obblighi del NOTAIO, cui sia richiesta la stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, rientra lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti ed, in particolare, il compimento delle visure catastali ed ipotecarie al fine di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo i casi in cui vi sia stato l’espresso esonero da tale attività, per concorde volontà delle parti, per motivi di urgenza o per altre ragioni.

Riteneva, infatti, che l’obbligo di effettuare le c.d. visure ipotecarie, rientrasse nell’oggetto della prestazione d’opera professionale del NOTAIO, anche in assenza di uno specifico incarico delle parti, sia che l’atto venga stipulato nella forma dell’atto pubblico, sia in quella di scrittura privata autenticata, in modo da individuare esattamente il bene ed accertarne la provenienza e la libertà da pesi o vincoli che possano inficiare la validità o l’efficacia del trasferimento o diminuire il valore del bene negoziato.

L’inosservanza di detto obbligo è fonte di responsabilità contrattuale del NOTAIO per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale demandatagli, con conseguente obbligo di risarcimento del danno cagionato.

Il giudicante, inoltre, evidenziava, che la responsabilità del NOTAIO per mancata o inesatta effettuazione delle visure “ipocatastali” non può escludersi o attenuarsi nemmeno ove la parte venditrice abbia ingannevolmente dichiarato in atto, la libertà dell’immobile da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, in quanto l’obbligo di procedere al preventivo accertamento della libertà del bene, rientra nei doveri professionali del NOTAIO incaricato della preparazione e della stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, pertanto, neanche dichiarazione mendace del venditore esclude la responsabilità del professionista.

Il venditore ed il NOTAIO saranno in tali casi, obbligati solidalmente al risarcimento del danno, per cui chi lo ha subito potrà rivolgersi indifferentemente all’uno o all’altro per l’intero.

In tal senso la giurisprudenza di legittimità la quale ha infatti affermato che quando un medesimo danno è provocato da più soggetti (pure se diversi siano i titoli di responsabilità di costoro, e siano configurabili titoli di responsabilità contrattuale ed extracontrattuale, ovvero inadempimenti di contratti diversi, intercorsi rispettivamente tra ciascuno di essi e il danneggiato), tali soggetti debbono essere considerati corresponsabili in solido (Cass. n. 9662/2016).

Infine, relativamente alle modalità del concreto risarcimento del danno, il giudice osservava che in passato, si era dubitato della possibilità di applicazione in casi analoghi del cd. risarcimento in forma specifica, atteso che l’art. 2058 c.c. è collocato nel capo relativo alla responsabilità aquiliana, laddove il risarcimento del danno contrattuale sarebbe regolato dall’ art. 1223 c.c., prima che una più attenta considerazione della materia portasse a rilevare che l’art. 1223 c.c., la cui rubrica è, significativamente, “risarcimento del danno”, individua il danno risarcibile, come “conseguenza immediata e diretta” dell’inadempimento, nella duplice configurazione della “perdita subita” e del “mancato guadagno”, che si sogliono indicare come danno emergente e lucro cessante, senza disporre alcunchè sulle modalità del risarcimento.

Ad avviso del Tribunale, pertanto, le modalità di risarcimento dovranno essere individuate, in particolare, nell’art. 2058 c.c. che espressamente riconosce la facoltà di richiedere il risarcimento in forma specifica (oltre che per equivalente), limitandolo: a) alla sua possibilità, in tutto od in parte; b) alla non eccessiva onerosità per il debitore, da valutarsi dal giudice di merito.

Alla luce delle suesposte ragioni, il Tribunale accoglieva la domanda, condannando il NOTAIO in via solidale con i venditori al risarcimento in forma specifica, ovvero a procedere alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria.

Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti provvedimenti pubblicati in Rivista:

NOTAIO: RESPONSABILE SE NON SVOLGE LE DOVUTE INDAGINI PER ACCERTARE L’INESISTENZA DI USI CIVICI

LA DILIGENZA PROFESSIONALE IMPONE RISCONTRI PRESSO LA COMPETENTE PA E PRECISI OBBLIGHI INFORMATIVI NEI CONFRONTI DELLE PARTI PRIMA DELLA STIPULA DEL CONTRATTO

Sentenza | Tribunale di Avezzano, dott. Francesco Lupia | 30-04-2015 

NOTAIO: RESPONSABILE PER MANCATO RILIEVO DI USI CIVICI PER I CONTRATTI DI MUTUO IPOTECARI

LA CONDOTTA NEGLIGENTE È DETERMINATA DALL’OMESSA CONSULTAZIONE DELL’UFFICIO USI CIVICI

Sentenza | Tribunale di Napoli, dott. Francesco Graziano | 16-10-2014

RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO: È DOVERE DEL PROFESSIONISTA INFORMARE IL CLIENTE DI EVENTUALI VIZI SULL’IMMOBILE

LA PREPARAZIONE DELL’ATTO PUBBLICO RICHIEDE UNA PREVENTIVA VERIFICA DEL BENE IMMOBILE E TALE DOVERE GRAVA SUL NOTAIO ROGANTE

Sentenza | Cassazione Civile, Terza Sezione | 26-08-2014 | n. 18244

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Numero Protocolo Interno : 2/2017